Direito Imobiliário

Considerações:

              Os negócios imobiliários na ocupação dos espaços

 

              I. Entre o direito e o desejo de viver bem

 

           Nascido no planeta Terra, o homem aprendeu a conviver com os demais seres vivos aqui existentes, seja na condição de predador ou de presa. Aprendeu a explorar o seu meio para nele encontrar alimento e abrigo. Logo descobriu que era melhor viver em conjunto do que isolado. Estabelecendo parcerias, percebeu que suas chances de sobrevivência eram maiores. Não há desejo humano maior do que o de viver abrigado, seguro e em paz.

            Mas as parcerias nem sempre duram, pois a despeito dos interesses mútuos, conflitos são comuns. Para evitar as consequências trágicas desses conflitos, inventou-se a ordem jurídica sob a premissa de que regras comuns a todos, quando obedecidas, asseguram a pacificação desejada.

        As necessidades humanas se avolumaram e se diversificaram, mas um sonho não mudou: o sonho da casa própria. Quem não tem, persegue-o; quem tem, protege-se. Seguramente a inteligência humana aumentou, e com ela um conjunto de leis imobiliárias foram elaboradas para garantir o pacífico suprimento dessa necessidade básica. 

 

             II. A organização legal da corretagem de imóveis

 

        A Lei 6.530 de 1978, regulamentada pelo Decreto 81.871, do mesmo ano, com alterações dadas pela Lei 10.795 de 2003 e pela Lei 13.097 de 2015, dispõe sobre a profissão de Corretor de Imóveis, disciplinando os órgãos de fiscalização dessa atividade profissional. 

            O exercício da profissão de Corretor de Imóveis só é permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias e a pessoas jurídicas inscritas, nos mesmos termos dessa lei, a partir de resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, devidamente considerada pelos respectivos Conselhos Regionais distribuídos por todo o país.

        O Sistema COFECI-CRECI é composto por um Conselho Federal e 25 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis em todo o Brasil. O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

           Os Conselhos Regionais são compostos por 27 membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, para mandato de 3 anos. O voto é obrigatório, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da anuidade, cujos valores são fixados pelo Conselho Federal.

             Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar. Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.

        Compete ao profissional Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. As pessoas jurídicas devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas, e deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.

        

              III. A associação ampla dos corretores imobiliários

 

          O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

              Por meio desse contrato de associação específico, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

          É importante destacar que o contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não se configurem os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos na Lei 5.452 de 1943, a CLT, quais sejam: prestação de serviço de natureza não eventual ao empregador, sob a dependência deste e mediante pagamento de salário. 

 

              IV. Conselho Federal: receitas e competências

 

             As receitas do Conselho Federal advém da percentagem de 20% sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais, a renda derivada de seu patrimônio, contribuições voluntárias e as subvenções e dotações orçamentárias. As competências do Conselho Federal são as seguintes:

I - eleger sua diretoria;

II - elaborar e alterar seu regimento;

III - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

IV - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e jurisdição;

V - baixar normas de ética profissional;

VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;

VII - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;

VIII - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

X - elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XI - homologar o regimento dos Conselhos Regionais;

XII - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;

XIII - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

XIV - intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:

a) se comprovada irregularidade na administração;

b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;

XV - destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções;

XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;

XVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.

 

              V. Conselhos Regionais: receitas e competências

 

            As receitas de cada Conselho Regional advém das anuidades, emolumentos e multas, renda patrimonial, contribuições voluntárias e as subvenções e dotações orçamentárias. As competências do Conselho Federal são as seguintes:

I - eleger sua diretoria;

II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;

III - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;

IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;

V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas;

VI - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;

VII - expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição;

VIII - impor as sanções previstas nesta lei;

IX - baixar resoluções, no âmbito de sua competência.

             VI. As proibições a serem observados pelos corretores

 

          Tanto ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei, é proibido, sob pena de sanções disciplinares, que vão da simples advertência verbal ao cancelamento da inscrição com a apreensão da carteira profissional, praticar as seguintes ações:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;

III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VI - violar o sigilo profissional;

VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;

X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

 

             VII. A dinâmica da ocupação dos espaços

 

        No Brasil, a moradia é considerada um direito social. O que significa dizer que é atribuição legal do Estado brasileiro promover políticas públicas voltadas ao suprimento habitacional. E o mercado imobiliário é bastante dinâmico. O Estado regula esse mercado, mas as pessoas têm assegurada a livre disposição para negociarem entre si seus bens imóveis.

          O negócio imobiliário é bastante formal. Adquirir ou vender um imóvel exige uma série de etapas obrigatórias, sem o cumprimento das quais o negócio não pode se realizar. Para ser proprietário de um imóvel não basta ocupá-lo para residir ou outras finalidades. É preciso que a titularidade dessa propriedade seja reconhecida por todos.

            Deve haver um registro único para cada imóvel, onde nele se inscreva todos os dados pertinentes, como o nome do proprietário, data de aquisição, localização, dimensões e quaisquer outras informações que especifiquem a singularidade do bem. Hoje, com os avanços das tecnologias de mapeamento por satélite, a realidade dos registros imobiliários alterou-se bastante. Mas sua realização não é uma tarefa fácil.

            No município de São Paulo, uma das maiores regiões metropolitanas do planeta Terra, a Lei 16.050, sancionada em 2014, estabeleceu o Plano Diretor Estratégico para a ocupação de seu espaço territorial. Nele, apresentam-se as diretrizes que orientam o desenvolvimento e o crescimento da cidade pelos próximos anos. 

             Trata-se de um importante documento que assinala onde pode ser construído o quê, como e com que finalidade. Moradias devem ficar próximas de escolas, mercados, lazer, etc; e indústrias devem ficar próximas de rodovias, estradas, portos, aeroportos, etc. Apesar do planejamento, poderá ser revisto, alterado, melhorado em função de novas necessidades da população. Nada que uma criança que conheça o jogo SimCity não saiba.

          O Direito Imobiliário, portanto, é uma área pujante, cheia de desafios e profundamente ligada à história da ocupação humana dos espaços. 

              As principais questões jurídicas visam resolver problemas em contratos de compra e venda de imóveis, distratos (quebra de contrato), restituições de comissões cobradas ilegitimamente, como a taxa SATI, para o Serviço de Assessoria Imobiliária (confira nos Destaques, do nosso site, a audiência pública realizada no Superior Tribunal de Justiça a esse respeito), descumprimento contratual por parte de Incorporadoras, atraso na entrega do imóvel, vícios de construção, cláusulas abusivas, indenizações por dano material e moral, tributação devida e indevida, penhora de bem imóvel de família, usucapião urbano e rural, despejos, etc.

            Por isso tudo, ao negociar imóveis não dispense a consulta a um bom advogado. Do contrário, a economia pretendida poderá custar bem caro.

 

O presente artigo visa educar para o Direito e pode ser livremente copiado. Para a gentileza da citação, usar a forma seguinte:

FAIS, Gilson. Os negócios imobiliários na ocupação dos espaços. Disponível em: <http://www.gilsonfais.adv.br/>. Acesso em: dia/mês/ano.

 

Fontes:

- Lei no 10.406/2002 (Código Civil);

- Lei 6.530/1978;

- Decreto 81.871/1978;

- Lei 10.795/2003;

- Lei 13.097/2015;

- Lei 4.591/64;

- Lei 8.245/91 (Locações);

- Lei 4.380/64 (Sistema Financeiro da Habitação);

- Lei no 6.015/73 (Registros Públicos);

- Lei no 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).